[법과권리] 부동산거래

등기부등본

표제부 + 갑구(소유자) + 을구(근저당권)

부동산 매매 계약을 하기 전에 해야할 일

1. 등기부등본 살펴보기

• 물건 소재지 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 같은 사람인지 확인해야한다.
• 면적, 근저당권, 전세권 기타 권리 설정 여부 등도 확인해야한다.
• 계약서를 쓸 때 실제 내용과 대조해 볼 필요가 있다.
• 공인중개사나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지, 발급날짜가 언제인지 확인한다.
• 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 직전에 확인해야한다.
• 요즘은 대법원 인터넷등기소에서 실시간으로 등기부를 확인 및 발급받을 수 있으므로 스스로 등기부를 꼼꼼히 확인하는 태도를 가져야한다.

주택을 사는 경우

토지대장, 건축물관리대장, 도시계획확인원 등을 열람해야 한다.
이를 통해 무허가 건물여부, 철거대상여부, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지, 개발제한구역은 아닌지를 확인해야한다.

현장답사

맹지나 개발불가 토지인지를 꼭 확인해야한다. (집을 살 때)

부동산 매매 계약을 체결할 때 유의할 점

내용을 구체적으로 작성

• 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 손해보지 않도록 한다.

• 특히 애매한 사항은 반드시 계약 당사자와 확인하고 넘어가고 그래도 분쟁의 여지가 있다고 생각하는 점은 특약으로 넣는다.

• 인감도장의 도용이나 위임장의 위조를 통해 법적 분쟁이 발생할 수 있음을 염두에 둔다.

• 계약시에는 매도인측 대리인과 계약하는 것은 되도록 지양한다.

• 건물주인의 위임으로 부동산중개업소가 중가엔서 관리하고 있는 고시원이나 오피스텔의 경우에도 건물주와 직접 계약하는 것이 좋으며 반드시 입회인을 두는 것이 좋다.

  • 본인 : 주민등록증으로 확인
  • 대리인 : 주민등록증(대리인), 위임장(본인), 인감증명서(본인) 확인
  • 미성년자 : 법정대리인 동의서 확인

• 부동산중개업의 경우 중개사고를 미연에 방지하기 위해 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어있는 중개업소를 이용해야 한다. 허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 기억해 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 정확히 알 수 있다. 그리고 공제증서나 업무보증서의 보증기간이 지나지 않았는지도 눈여겨봐야한다.

계약금 중도금 잔금 지급할 때 유의할 점.

대금 지급할 때 주의할 점.

1) 대금 지급하기 전에 부동산 등기부를 다시 확인한다.

• 계약금 지급 이후에도 중도금과 잔금을 지급할 때마다 등기부를 다시 한 번 확인하는 것이 좋다.
• 계약을 맺을 때 등기부를 확인했다고 하여도 중도금이나 잔금을 치르기 이전에 새로 근저당권이 설정되거나, 이중매매계약으로 다른 사람에게 소유권이 이전됐을지도 모르기 때문이다.
• 이를 봉쇄하려면, 계약서를 작성할 때 특약사항란에 "계약금을 지급한 이후에 근저당권이나 전세권 등이 설정되었을 때는 해약을 할 수 있고, 이때 위약금은 계약금의 2배로 하며 매도인(임대인)이 이를 배상한다."는 등의 손해배상에 관한 특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다.
• 다른 사람에게 이중으로 매매하는 것을 확실히 막고 싶다면, 계약금 지급 또는 중도금 지급시 집주인과 합의하에 소유권이전가등기를 신청하면 된다.

2) 잔금지급과 동시에 등기이전에 필요한 서류(등기권리증, 등기필정보)를 받아두어야한다.
= 소유권이전등기에 필요한 서류와 매매 잔금은 동시이행의 관계

3) 소유권이전등기 완료 (집을 살 때)

• 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 등기이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 소유권이전등기 절차를 마치도록 한다.
• 이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 떼어서 소유권이전등기가 된 것을 확인해야한다.

돈 지급 단계별 주의사항

(1) 계약금 지급 후의 권리

• 계약금만을 지급한 단계에서는 판 사람(매도인)이나 산 사람(매수인)에게 큰 권리 변동은 없다.
• 즉, 계약금만 주고 받은 단계에서는 매매 당사자 중 어느 쪽이던지 일방적으로 돈만 손해 보면 마음대로 해약할 수 있다.
• 단, 해약을 한 사람이
  1. 집을 살 매수인인 때에는 계약금을 포기하고
  2. 집을 팔 매도인인 때에는 계약금의 2배를 배상한다.
• 흔히 계약서를 쓴 후 24시간 안에는 위약금이나 해약금을 물지 않고도 해약할 수 있다고 알고 있는데 그렇지 않다. 계약서를 쓰고 도장을 찍었다면 계약파기에 대한 대가를 치뤄야한다.

(2) 중도금 지급 후의 권리

• 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 일방적으로 해약할 수 없다.
• 즉, 중도금을 지급하면 계약 이행을 시작한 것으로 본다. 따라서 서로 합의하여 계약이 해제되지 않는 한 일방적인 해약은 할 수 없게 된다.
• 결국 매수인이 중도금을 낸 상태에서 부동산을 판 사람(매도인)이 잔금을 안 받으려고 할 때는 소유권 이전절차 이행 소송을 제기한다. 이때는 먼저 내용증명을 통해 집주인이 잔금을 받도록 독촉하고, 그래도 받지 않겠다고 할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권 이전절차 이행소송을 제기하면 승소할 수 있다.
• 만약 매도인이 중도금까지 받고도 다른 사람에게 부동산을 팔아버리거나, 근저당권을 설정한 경우에는 형법상 배임죄에 해당하여 형사고발한다.
• 이 경우 위약금 약정을 하는 것도 지혜로운 방법 : 매도인이 계약을 어길 때는 계약금의 배액을 상환해야 하고 매수인이 계약을 어길 때는 계약금은 몰취된다.

(3) 잔금 지급 후의 권리

• 잔금지급과 등기서류(등기권리증 등)은 동시에 주고 받아야 하며, 잔금지급이 끝났다고 해서 소유권이 이전되는 것이 아니라, 소유권이전등기를 완료해야만 소유권이 매수인에게 비로소 이전된다.
• 만약 매도인이 잔금까지 받고도 매수인이 소유권이전등기를 안하고 있는 사이 다른 사람에게 부동산을 팔거나 근저당권을 설정한 경우 배임죄로 형사고발한다.