[법과권리] 부동산 등기

등기부등본

부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산등기제도이다.

• 등기부는 누구나 수수료를 내고 열람 가능
• 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 등기소에 보관
• 건물과 토지는 별개의 부동산으로 취급되므로 건물등기부와 토지등기부가 있다.
• 따라서 건물은 토지에 붙어있지만 별개의 부동산으로 취급되어 건물등기부가 따로 있다.

한편 아파트 등 집합건물은 외관상 1개의 건물이지만 각 세대마다 구분하여 독립된 소유권이 인정된다. 이를 구분소유권이라고 한다. 한편 아파트는 가족만의 생활공간인 전유부분과 입주민 전체의 공동소유부분인 공유부분이 있다.

등기부 구조

• 토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 매매시에 양쪽을 다 보아야한다.
• 등기부는 3부분으로 되어있다. 표재부 갑구 을구

표제부

아파트 등 집합건물의 경우에는 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부 2개로 구성

• 표제부에는 토지의 내용(소재지번, 지목, 면적)와 건물의 내용(소재지번 및 건물번호(예: 서울시 중구 서소문100), 구조(철근콘크리트), 규모(몇층), 면적(100m2) )이 적혀있다.
• 단독건물의 경우에는 표제부가 1개이나 아파트 등 집합건물의 경우 표제부는 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부로 이루어져 2개로 구성된다.

  갑구

  소유권에 대한 사항
• 건물을 신축한 후 등기부를 만들면서 맨 처음 기재되는 등기가 소유권보존등기이고 그 후 매매 등의 이유로 그 건물에 새로운 소유자가 생길 때마다 소유권이전등기가 계속 되어 간다.
• 소유자가 바뀌지 않더라도 소유자의 주소변경 등이 있는 경우에는 변경등기를 하게 되는데, 이때 변경 등기는 새로운 단독번호를 부여하지 않고 1-1, 1-2와 같은 형식으로 등록된다.
• 소유권에 대한 가압류, 압류, 경매개시결정등기 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항이다.
• 소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이다.
• 소유권이 공유지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미한다.
• 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 주말하지 않는다. 주말하는 경우란 해당 등기가 말소되는 경우에 한한다.

  을구

• 을구는 소유권 이외의 권리. 즉, 근저당권, 전세권, 임차권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다.
• 특히 근저당권 설정등기를 주의하라. 채권최고액이라는 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악하여야 한다.
• 채권최고액은 대출을 하는 기관에서는 부동산 근저당권 설정 시 원금에 일정부분을 가산한 금액으로 설정하는데 즉, 원금뿐만 아니라 이자 및 지연이자 등을 합쳐서 경매시 받을 수 있는 채권금의 한계를 의미한다. 원금의 20%~50%를 가산한다.